北京市住建委近日发布消息称，近期监测到有部分投机性需求恶意炒作学区房，北京市将坚决遏制、精准打击，严格执行多校划片、派位入学政策，严肃查处违规使用信贷资金购房问题。
业内人士认为，银行从放贷的流程上，很难针对学区房贷款单独实施某项政策。管住违规信贷资金入楼市的办法，依然是严控“经营贷”、“消费贷”变相入市。
热门学区房价格出现波动
自去年下半年以来，北京部分地区的学区房出现了较快的上涨。
“就这几个月，一套房子相当于涨了100万左右。”一位正在看学区房的购房者任女士向财联社记者表示，朝阳区的学区楼盘“太阳公元”，当下的价格大约是在14万元每平米左右，有的房主甚至挂出了15万元每平米的价格，而她几个月前第一次看盘时，每平米价格不到13万元。
与朝阳区相比，海淀区的学区房价格也出现了较大幅度的上涨。一位中介人士向财联社记者表示，从去年下半年开始，上地地区的一些学区房价格上涨明显，有的一平米大概涨了2万多。
不过，位于东城区的一些学区房价格涨幅并不明显。广渠门附近的中介人士表示，虽然广渠门附近也有学区，但附近的房价涨幅并不明显。但学区房价格普遍也在10万元每平米以上。
中原地产首席分析师张大伟表示，北京楼市在本轮价格上涨中，主要是西城、海淀等热门学区房价格上涨明显，但其他区域房价有些还在下降，特别是供应井喷的“限竞房”区域，比如亦庄、顺义等。
根据统计局数据显示，1月份，北京一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.5%，二手住宅销售价格环比上涨0.9%。
张大伟认为，在疫情影响下，一线城市学区房的需求明显上升，包括深圳、上海、广州、北京这一轮年底翘尾学区房表现最明显，大量的出国读书人群回流，增加了市场需求。就北京而言，学区房带动的涨势很难带动全市房价上涨。
管住“经营贷”就管住了楼市
“北京等地这轮房价的上涨，主要与经营贷违规进入楼市有关。”张大伟指出，从去年开始，银行经营性贷款与个人住房按揭贷款的利率出现倒挂，为资金违规流入楼市提供了套利空间，催升了房价的上涨。“北京地区的购房者的确有用‘经营贷’买学区房的现象。”
北京监管层也在今年密集发文，要求银行有针对性地加强个人经营性贷款业务全流程管理，审慎向近期申请过个人住房按揭贷款或购买住房的客户发放个人经营性贷款；要求银行立刻停止与违规中介的合作，并对借款人设定各类不诚信行为的约束性或惩罚性条款等。
财联社记者今日走访多家银行发现，各家银行对“经营贷”的准入更加严格，要求申请者提供更加翔实的经营证明，还对新购房的申请者进行严格筛查。不过，银行暂未对学区房实行特殊政策。
某股份制银行的一位信贷部人士向财联社记者表示，从发放贷款的角度来看，银行无法就学区房实施针对性政策。“一方面，大部分房屋都带学区，只不过存在学区好坏的问题；另一方面，北京市部分地区实施楼盘与学区脱钩政策，在此背景下，银行很难针对某一学区实行特定政策。”
在此情况下，该人士也认为，无论是否是学区房，防止信贷资金通过违规途径用于购房，还是要坚持抓好资金绕道“经营贷”、“消费贷”购房的问题。
据了解，目前银行的“经营贷”仍主要按照申请人抵押房屋的市场评估价，并根据申请人的相关资质审批贷款。一些银行要求房龄低于30年，也会根据房屋地理位置等因素评估贷款额度。
财联社记者也了解到，北京地区“经营贷”的确在贷前审查方面更加严格。相较于此前，银行在申请经营性贷款时，需要增加企业流水、水电费发票、房租合同、员工工资等材料；同时，一些银行延长了企业设立的时间；一些银行更是明确提出，客户三个月内有购房记录的，将不予提供“经营性”贷款。
“这已经从很大程度上杜绝了 ‘假经营贷’的情况，但 ‘真经营贷’并不受影响。”一位银行业内人士表示，虽然银行提高个人“经营贷”审核门槛、加大审核力度，但也需要让真正符合条件的企业能够获得经营贷的支持，解决融资难题。
此外，张大伟表示，北京严打“经营贷”违规进入楼市的效果已经有所显现，近期北京房地产市场的确热度有所下降。
