土地市场活跃 楼市出现分化
中国证券报
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□本报记者 董添
4月以来，全国楼市成交出现分化。一线城市经历楼市“小阳春”后，观望情绪浓厚，成交量环比下降，价格基本稳定。二线热点城市呈现“量价齐升”态势，多数三四线城市则“量价齐跌”。土地市场成交继续活跃，多个地区土地溢价率超过30%。租房市场方面，租金整体持续走高。
三四线城市量价齐跌
58同城、安居客发布的报告显示，一季度的“小阳春”行情让楼市复苏节奏快于预期。4月份，北上广深一线城市房价保持稳定态势，二手房市场保持回暖。南京、杭州等热点二线城市房价向一线城市靠齐；在吸引人才的政策推动下，部分二线城市房地产市场热度提升。
中原地产首席分析师张大伟表示，4月以来，全国楼市成交量和成交价都出现了分化。一线城市量价上涨乏力，成交量环比出现不同程度的调整。但相比2018年4月，多数地区成交量依然上涨明显。二线热点城市在土地市场火爆、人才落户新政等刺激下，保持“量价齐升”态势。多数三四线城市经历“小阳春”后，价格在阶段性高点后，出现“量价齐跌”的现象。
国家统计局数据显示，2019年3月，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%，二手住宅销售价格同比上涨0.5%。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨12.2%，二手住宅销售价格同比上涨8.2%。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.4%，二手住宅销售价格同比上涨8.4%。
在一线城市中，北京地区受共有产权房和限竞房集中入市的影响，4月呈现“量升价跌”态势。中原地产数据显示，北京地区4月份新建商品房总成交套数为7371套，同比增加5190套。总成交额为316.79亿元，是上年同期的2.57倍；去除回迁房，4月份合计成交262.02亿元，环比下降11%；成交均价40302元/平方米，与3月份基本持平，同比下降6000元/平方米。
进入5月，北京地区楼市出现了一定程度的观望情绪。北京市住建委数据显示，“五一”假期期间，北京市新建商品住宅网签124套，二手住宅网签134套，新建商品住宅与二手住宅网签量总共不足300套，创2015年以来同期网签水平新低。
2015年-2019年“五一”假期期间，北京地区合计签约2559套。其中，2016年商品房和二手房合计签约1085套，2017年签约528套；2015年和2018年分别为373套和315套。而2019年仅为258套。
诸葛找房数据研究中心分析师国仕英对中国证券报记者表示，今年“五一”假期尽管有4天，但北京住宅网签量仍不及往年3天的网签量。一方面，假期较长大部分人员选择外出旅游，市场需求减少。另一方面，在严格调控的背景下，市场观望情绪浓厚。
从上市房企发布的4月份销售业绩看，分化依然持续。截至目前，10余家上市房企发布2019年前4月销售业绩，分化明显。部分中小房企销售数据上涨明显，龙头房企延续一季度销售降温态势，布局三四线城市的企业尤其明显。相比之下，布局一二线城市的龙头房企4月份销售业绩回暖。
以中国金茂为例，2019年4月份签约销售金额为127.92亿元，同比增长27.66%；实现签约销售建筑面积约76.72万平方米。1-4月份累计取得签约销售金额411.21亿元，同比下降15.5%；累计签约销售建筑面积约201.88万平方米。
土地市场升温
中原地产研究中心统计数据显示，截至4月30日，全国50大热点城市合计卖地1.16万亿元，与上年同期基本持平。其中，前3月同比下降10%，4月卖地数量明显增加。
4月以来，以二线城市为代表的土地市场开始升温，土地溢价率有抬升苗头。苏州、杭州、武汉、广州等热点城市4月份土地市场活跃，土地出让加速，带动土地成交市场整体活跃。2019年以来，38个城市合计出让土地金额超过100亿元。其中，杭州出让土地781亿元，位列第一。北京、天津、上海、重庆等8个地区土地出让金额均超过300亿元。
不少地区土地成交溢价率较高。4月1日，广州出让4块宅地、1块商务用地、1块工业用地，起拍价合计约为66亿元，成交价约87亿元，溢价率达31.82%。4月2日，苏州出让太湖新城一宗住宅用地，最终成交价为16.77亿元，楼面价1.73万元/平方米，起拍单价为1.27万元/平方米，溢价率达36.11%。
中原地产首席分析师张大伟表示，2018年，土地市场持续调控，降温明显，部分企业拿地较少。今年以来，融资压力有所缓解，部分企业开始进入土地市场抢地，土地市场开始复苏。部分热点城市土地市场明显活跃，溢价率有所上升。从全国的情况看，土地市场依然平稳。2019年以来，全国多个城市土地成交依然低迷，特别是一线城市。
对于未来走势，58安居客房产研究院首席分析师张波指出，楼市已经从年初的下探行情演化为小幅回暖。政策信号值得关注，不排除后续政策出现微调收紧的可能。
房租价格走高
租房市场价格整体持续走高。诸葛找房数据显示，全国大中城市2019年4月均价超过44元/平方米/月，为今年以来最高水平。在一二线热点城市中，除三亚租赁淡季租金持续下跌外，几乎全面上涨。
其中，一线城市平均租金达到83.87元/平方米/月，涨幅扩大。不同户型的月租金表现各异：北京小面积房源价格上涨，90平方米以上的大户型租金下跌；上海普遍租金上涨，但50-70平方米的小两居涨幅最小；深圳、广州大面积高端房源租金上涨明显。
相比之下，杭州、成都等地区租赁需求迭代升级明显。50-70平方米房源成交占比收窄，而90-140平方米租房占比扩大。结合各面积段价格涨跌幅情况来看，上述地区90-140平方米的房源租金普遍下跌，50-90平方米的普租房源价格更为坚挺。
针对热点城市租金普遍上涨的原因，业内人士称，大量资本涌入租房市场，抬升了租房市场整体价格。近年来，长租公寓抢滩布局热点租赁城市，大量小面积开间整租入市；同时，买卖市场受政策调控影响较大，房东在房价滞涨的压力下，有通过租金上涨获益的驱动力。
