腾讯财经《灼见》特约撰稿人 平川
之前写过整体房价走势，，但房价整体涨不动不意味着所有城市都如此，今天就来谈下除一线城市之外的楼市走势。
现在越来越明显的一个趋势就是，省会城市将会被各省不断扶植，并占据省内越来越多的优质资源。除去北上深之外，二、三线城市未来可能只有省会城市才能获得持续上涨。
省会属于一省政治中心，但却未必意味着也是经济中心。虽然中国大部分省和自治区的省会既是政治中心、又属于经济中心，但依然有政治中心和经济中心分离的省会。
在中国各省和自治区之中，省会并非省内GDP总量排民第一城市的共有六家，分别是：辽宁(大连(楼盘)>沈阳)、内蒙古(鄂尔多斯(楼盘)>包头(楼盘)>呼和浩特(楼盘))、山东(青岛(楼盘)>烟台(楼盘)>济南(楼盘))、江苏(苏州(楼盘)>南京(楼盘))、福建(泉州(楼盘)>福州(楼盘))和广东(深圳(楼盘)>广州(楼盘))。除了内蒙古之外，都是东部沿海发达省份。
在东部沿海发达省份中，唯一一个省会城市GDP总量排不到省内前两名的，就只有山东的济南。济南的GDP总量排在青岛和烟台之后，位列省内第三。这恐怕就是济南吞并莱芜的原因
—— 合并之后，济南GDP总量立即超过烟台，位列省内第二。
通常来说，省会城市拥有省内最好的医疗和教育等资源，经济总量排名第一的城市拥有更多的就业机会。如果两者不一致，将会对人才造成“分流”。如果省会城市连省内经济总量前两名都排不到，将会极大削弱一省的省域竞争力。
就如山东，GDP总量排在广东和江苏之后、稳居全国第三，但由于政治中心和经济中心分离度过大，省内却没有一座真正意义上的强二线城市。这将会严重影响到山东的竞争优势。
济南虽贵为省会，GDP却排不到前两名，经济总量不足以吸引更多人才前往；青岛固然不错，但由于远离省会济南、不但无法与之形成合力，还可能被济南抢资源，所以也差一点意思
—— 与之相比，邻省省会河南郑州(楼盘)，由于省内人口的不断集中于此，以及其区位优势，反而已经成为极具发展前途的强二线城市。
除了吞并莱芜之外，济南辖下的济阳撤县设区于2018年7月获批，这是2016年9月章丘改区后，济南又一下辖县(市)改区获批。
济南之外，临安撤市设区于2017年8月获批，并成为杭州(楼盘)第十个区后，杭州市区面积猛增至约8000平方公里，几乎占其全市总面积的一半。同年9月福州辖下的长乐撤市设区顺利获批。郑州也提出，恳请省里尽快上报实施中牟、新郑、荥阳市三县(市)撤县设区，破解郑州城区面积小的突出矛盾
—— 省会都在加速扩张，搞“军备竞赛”，以获得更大腹地、更多人口，以便于聚集更多资源。
过去跨省交通不方便，一个人的理论活动半径有限，认知范围也有限，所以更多是省域之间的竞争。涉及到省内资源如何分配的问题，省内中小城市的竞争对手就是省会。
近些年，随着民航、高铁、私家车的迅猛发展，跨省域交流非常便利；随着互联网行业的迅猛发展，人们的心理距离也不断被拉近。所以，如果一省之内没有龙头城市，省内中小城市就会被外省虹吸。
这也是最近两年，从中央到地方，都在强调省会城市首位度的原因。
随着供给侧的开展以及人口红利的逐渐消逝，存量经济时代到来。存量经济时代，各省、各城市之间将会面临更激烈的竞争，挤压感也随之爆发，所以纷纷打出优惠政策吸引人才入驻。
谁能争取到更多人才，很大程度上取决于这座城市的吸引力；而吸引力 ——
包括就业机会、医疗教育资源等一系列综合因素，则很大程度上取决于城市规模；城市规模，又很大程度上取决于一座城市在省会之内资源聚集程度。
典型如武汉(楼盘)和成都，作为省会不但是政治中心、聚集了全省最优质的医疗、教育等资源，而且经济总量占到全省40%左右，提供了大量就业机会。所以会分别成为中部地区和西部地区最有虹吸能力的核心城市
未来的趋势一定是“聚焦”而不是“分散”，每个省或自治区必须发展出自己的龙头城市；而这座城市最多也就是双雄模式，即经济中心和行政中心的暂时分离，更可能的则是省会朝着“行政中心+经济中心”一体化的放心发展。
这么看来，二线城市长期房价的房价走势就比较清晰了。
原则上来说，楼市整体已经不适合投资了；但如果不是炒房、而只是想保值，那么毫无疑问虹吸效应更强的二、三线省会是比较合适的标的。
至于剩下的、已经沦为虹吸对象的城市，则需远离。
