全球房地产市场进入牛市尾声？ 东欧、东南亚仍有投资机会
吴悯悦
[居外网提供的研究数据显示，2018年中国个人买家在泰国投资房产总额约9.1亿美元，大多位于曼谷；而对越南房产感兴趣的客户，其中89%都以投资为目的。]
2018年对于全球大多数投资者而言，恐怕都是难以忘却的一年。据德意志银行统计，若以美元计价，包括股票、债券、信贷、商品在内的70多个资产类别，其中九成在2018年的回报率为负。
不过，对房地产投资者而言，过去的一年或许没有那么扎心。在发达国家市场，只有澳大利亚和瑞典的房价出现了较大程度的下跌，而在荷兰、德国、爱尔兰等欧洲国家，房价上涨均接近10%。
然而，这场自2009年中期以来持续近10年的全球房地产大牛市，还能延续多久呢？
海外房产中文平台居外网董事总经理兼CEO罗雪欣(CarrieLaw)在接受第一财经记者采访时表示：“随着2019年的到来，我们将面临自全球金融危机以来最动荡不安的市场环境。低利率一直是推动高端物业价格上涨的主要因素，我认为，如果今年全球利率水平继续回升，那么任何地区的房地产市场都难以延续近年来的迅猛增长势头。”
欧美发达国家楼市仍处上升期
1月21日，国际货币基金组织(IMF)在最新发布的《全球经济展望》中再度将2019年的全球经济增速预期下调0.2个百分点至3.5%。IMF总裁拉加德在2019年世界经济论坛年会上表示，经历了两年稳步扩张后，经济增速正在快速放缓。
另一方面，全球债务规模居高不下。1月中旬，华盛顿国际金融协会发布报告称，截至2018年第三季度，全球债务规模已超过全球经济总量3倍之多，全球债务占全球GDP的比例接近历史最高水平。
在这样的大背景下，各大机构对2019年房地产市场的预期均较为保守。比如，惠誉国际评级公司(FitchRatings)在1月中旬发布的2019全球房地产展望报告中认为，尽管大部分传统热门国家的楼市今年仍将保持上涨，但涨幅料普遍不如2018年。
惠誉在上述报告中称，2018年表现不错的美国、德国、荷兰、爱尔兰、西班牙、葡萄牙等欧美国家楼市仍处在上升期，今年依旧会温和上涨，预期涨幅依次为：4.1%、3.5%、7%、9%、5%和6%。
促使这些国家房价上升的理由不尽相同，比如美国主要是受经济复苏和居民收入增长驱动；德国、荷兰、爱尔兰则是因为低利率及人口不断涌入大城市导致的供不应求；而西班牙和葡萄牙更多是受益于买房移民政策吸引的外资推动。
当然，也存在一些房市相对低迷的欧美国家，比如英国、加拿大、意大利、瑞典、挪威等。据惠誉预测，这些国家2019年的房价涨幅分别为2%、0.5%、0、-3%、1%。
究其原因，英国主要受限于脱欧的不确定性以及针对外国投资者的门槛；意大利则与该国经济已进入技术性衰退，GDP连续两个季度下滑引发的担忧有关；加拿大最近一年半跟随美国加了5次息，再加上对海外投资者限购，浇灭了市场的热情；而北欧国家更多是和当地政府为阻止房价过高实施的调控政策相关，瑞典、挪威近年来都收紧了针对抵押贷款的条件，直接导致了房市进入冰封期。
亚太地区料涨跌互现
据居外网为第一财经记者提供的数据，2018年中国个人投资者海外购房询价次数最多的目的地主要位于亚太地区(不含美国，下同)，包括泰国、澳大利亚、日本、越南、马来西亚等。
罗雪欣告诉第一财经记者：“2018年，泰国一跃成为中国买家在居外网询盘量最多的购房目的地，马来西亚(第6位)和越南(第10位)紧随其后。东南亚在中国海外置业人群心目中已后来居上，成为与美澳欧并列的海外房产目标地。我们预料今后几年中国买家对东南亚房产的兴趣将持续增长。”
不过，整体而言，2019年亚太地区房地产市场恐怕难以过于乐观。首先是澳大利亚的楼市仍未有从下滑周期中逆转的迹象。2月初，澳大利亚房地产研究机构CoreLogic公布的最新数据显示，1月份全国住宅均价环比下跌1.0%，已较2017年10月最高时回调了6.1%。惠誉预计，悉尼与墨尔本的房价将延续去年以来的跌势，最大跌幅可能达10%，直到2020年才会有所好转。
历来以高房价闻名的中国香港，自去年8月份以来，价格连续下跌，已创下2008年金融危机以来最长的连跌纪录。据香港差饷物业估价署公布的楼市最新数据，截至今年1月底，累计跌幅已超过9%。
据新华社报道，香港业界对今年楼价走势均表示谨慎乐观。此前多预计至少会下跌10%，但当前多认为全年降幅会在5%至8%之间。除非美联储意外降息，不然香港楼市仍会保持调整态势。
尽管上述地区房价面临回调，但亚太地区也有不少其他地方的楼市值得关注。在普华永道(PwC)与城市土地学会(ULI)联合发布的《2019年度亚太区房地产市场新兴趋势报告》中，日本东京、越南胡志明市和泰国曼谷的投资与开发前景排在亚太地区城市前列。
报告认为，东京是机构投资者在亚太地区少有的几个可以兼具深度和高流动性资产组合的目的地之一，尤其是写字楼与酒店的投资前景广阔。同时日元本身作为避险货币，在市场动荡周期中，可以有效地减少波动风险。在个人住宅方面，日本楼市的升值前景也颇为稳定，惠誉给出的2019年涨幅预期为3%，较2018年的2.5%有所提升。
而泰国与越南的楼市去年可以说是异军突起，迅速带领整个东南亚地区成为中国海外投资者的“新宠”。泰国旅游业发达，曼谷是亚洲最具活力和宜居的城市之一，作为租金收益较高的“度假型地产”受到投资者热捧。而越南近年来经济增长良好，加上人口年轻，标准普尔预计其未来三年GDP年均增长率为6.6%。普华永道认为，对于机会型投资者而言，胡志明市有很多机会。
居外网的研究数据显示，2018年中国个人买家在泰国投资房产总额约9.1亿美元，大多位于曼谷；而对越南房产感兴趣的客户，其中89%都以投资为目的。
价值洼地在东欧？
去年，除了西欧和东南亚部分国家之外，房价涨幅最快的地区其实是不太受人关注的东欧。
专注于房地产投资的雷塔威全球公司(ReitwayGlobal)投资经理埃尔斯顿(GarrethElston)称：“我们对2019年中东欧的投资前景表示乐观。尽管波兰和罗马尼亚的政治不太稳定，但该地区的经济基本面和今年的增长预期依然强劲。”
据世界银行最新预计，2019年波兰经济将增长3.9%，2020年为3.6%，而罗马尼亚明后年的增速分别为3.5%和3.1%。
全球房地产指南网站(GlobalPropertyGuide)数据显示，过去一年里捷克房价上涨了10%，爱沙尼亚9.7%，波兰、罗马尼亚、保加利亚则都上涨了7%以上，这与当地较低的房价基数相关，比如波兰每平方米均价不到1400欧(1欧元约合7.7人民币)，其中较贵的捷克刚过2000欧元每平方米。
贝莱德(Blackrock)董事总经理穆勒(ThomasMueller)认为目前欧洲大城市的房地产投资潜在收益已大于风险，投资者应考虑把目标转向房价较低的东欧及东南欧地区。
美国房地产咨询公司世邦魏理仕(CBRE)奥地利分公司的CEO里德1月底在一场新闻发布会上称，东欧的房地产投资非常受欢迎，2018年仅波兰、捷克、斯洛伐克、匈牙利和罗马尼亚这五个东欧国家，就有125亿欧元资金流入，创下新高，其中超过一半(66亿欧元)的资金流向了波兰。
波兰欧芮嘉集团(OrugaGroup)市场总监TerraXu在接受第一财经记者采访时表示，波兰经济增速稳健，由于当地劳动力、公司运营成本在欧洲范围内极低，近年来不少世界500强纷纷入驻其首都华沙，使得当地物流、仓储、写字楼等供不应求。她表示，25万欧元左右就可以在当地买下一套全新住宅，如果出租可以每年获取4.5%~7%的租金收益。
事实上，近年来，中国买家对于非传统热点地区的楼市兴趣较以往显著上升，罗雪欣认为，这是因为中国新一代的高净值人士教育程度较高，大多具备外语沟通能力，因而可以不限于在华人海外聚居地买房，随着传统热门地区的限购举措越来越多，中国买家的投资兴趣向非传统热点地区扩散的趋势将越发明显。
