编者按 2018年无疑是房企面临空前压力的一年。年内各地楼市经历了史上最多的数百次调控政策，尤其是收紧的货币政策让房企不得不在拿地与融资、速度与安全的平衡木上艰难跋涉。随着房企销售同比增速持续下滑以及资金压力加大，各大房企不得不进入“冬季模式”：一方面，房企积极把握年底窗口期，不断加大融资力度；另一方面，房企拿地愈发谨慎，年内全国流拍地块也达历史空前水平。万科前所未有地喊出“活下去”的惊人口号，收敛和聚焦成为新的关键词……
距2018年收官已不足一月，房企全年销售格局已基本确立。11月已有25家房企的销售规模突破千亿，到年末，将有30家房企迈入“千亿军团”。但同时，另有部分房企的新推项目去化率不及预期，不少企业难以完成全年目标。11月部分龙头房企销售额出现同比或环比下滑。即便房企年底积极推盘，仍然无法改变销售增速放缓的态势。今年下半年以来，百强房企销售金额同比增速较7月的58.1%更是出现腰斩。包括碧桂园、万科、恒大、融创等企业均表示不再追求速度，将负债、控风险、保证现金流安全放在首位。
年底房企不冲刺？
近日，多家上市房企密集披露公司11月销售业绩。值得注意的是，临近年底，以往急于“冲刺”的众多龙头房企却出现小幅降速的趋势，其中部分企业销售额还出现了同比或环比下降。
12月7日，招商蛇口发布11月销售情况公告。11月，招商蛇口实现签约销售金额159.08亿元，同比增长14.63%，实现签约销售面积82.52万平方米，同比增长71.13%。但两项数据同比上个月均出现了4.4%和11.9%的下滑。
另一家老牌房企，保利发展在12月9日披露的销售情况简报显示，2018年11月，公司实现签约面积233.51万平方米，同比减少19.53%；实现签约金额335.22亿元，同比减少7.92%。
易居智库市场总监严跃进分析，当前市场降温给很多房企形成很大挑战。此前房企基本都采取积极的销售策略，尤其是接近年底，推盘意愿大大增强。当前不少企业销售业绩的取得，很大程度上是因降价促销拉动的。持续促销无疑会削减企业的利润，并不符合企业的长期经营逻辑。销售下降，的确可能是企业本身主动降速。从而保持企业发展的平衡和可持续。否则过快追求销售速度，可能也会影响部分项目的开工和质量问题。
“对大型房企而言，当前放缓销售也可能是回避定价因素，尤其是一些项目前期成本较高，若降价销售将导致盈利空间被压缩。加上近期有一些融资计划获批，令企业资金得到适当缓解，由此，部分房企主动降低速度可能性是存在的。”
对此有业内人士分析，对于房企而言，年末销售数据略有调整或许是房企有意为之，通过适度控速达到为明年初销售数字做储备。但这在当前的市场背景下，类似操作绝对不适合多数房企。毕竟更多企业还在为2018年的销售目标伤神。观察显示，多数房企仍在积极为年末业绩冲刺纷纷加快推盘速度，部分房企也选择“以价换量”的方式加快在售项目的去化。
来自克尔瑞的数据显示，2018年1-11月，TOP 100房企的整体销售规模超8.7万亿元，同比增长37.5%。分梯队来看，百强房企中除了TOP 3龙头房企规模增长较为平稳，其他各梯队房企的销售金额入榜门槛仍较去年同期提升明显。各梯队房企入榜门槛均有所提升，竞争持续加剧。
业绩增速放缓
实际上，与年底部分房企的降速相比，更被关注的是大型房企销售增速的放缓。
统计显示，包括万科、碧桂园、恒大三甲在内的龙头房企都出现了增速放缓迹象。
据万科不久前披露的数据显示，11月公司实现合同销售面积355.6万平方米，合同销售金额583.2亿元；1-11月公司累计实现合同销售面积3599万平方米，合同销售金额5439.5亿元。该金额已超去年全年。资料显示，去年同期，万科实现合约销售4676.5亿元。由此计算，万科今年前11个月的销售金额同比增长了16%。而在2017年，万科的销售额增速则为45%。
与之相类似，中国恒大前11个月累计合约销售金额约达5352.1亿元，累计合约销售面积约为5088.4万平方米。去年同期，恒大合约销售金额为4704亿元。由此可知，恒大今年前11个月的销售金额增速为14%。去年全年，中国恒大实现销售金额5009.6亿元，同比增长34.2%。
与上述两家房企相比，碧桂园的销售增速相对高一些。按第三方数据估算，截至目前，今年前11个月公司销售增速在23%左右。但即便是这个数据，与碧桂园去年前11个月高达78%的增速相比依旧下滑明显。
数据显示，11月百强房企销售金额达8953亿元，同比增长24.5%，但同比增速较10月下降7.5个百分点。今年下半年以来，百强房企销售金额增速同比7月的58.1%更是出现腰斩。
民生证券预测，11月业绩增加源于年末房企积极推盘，12月推盘速度应该与11月持平，但百强房企销售金额环比增速仍然堪忧。毕竟当前楼市低迷，项目去化率普遍不及预期。
严跃进预测，12月百城新建住宅库存有继续攀升的可能。库存走高可能倒逼房企主动降价。
冬天还要多久
克而瑞提供的数据显示，今年前11个月，已有25家房企的销售规模突破千亿。到今年末，将有近30家房企迈入“千亿军团”。但总体而言，年末市场形势依然严峻，千亿房企数量或低于预期。
专家指出，目前龙头房企更追求有质量增长、规模增长较为平稳。2018年，碧桂园、万科都没有公开提出业绩目标。恒大虽然提出了5500亿元的销售目标，但目标增长率也仅有10%。而对于处于成长和高速发展中的房企而言，仍将销售规模的快速增长放在重要位置，2018年的销售目标增长率普遍在40%以上。在经历了今年市场的低迷，且中央进一步强调“房住不炒”与“坚决遏制房价上涨”、定调政策调控常态化的背景下，2019年这些房企是否要定或者怎么定业绩目标，也非常考验企业的管理运营能力。
实际上，面对压力和挑战，万科前所未有地喊出“活下去”的惊人口号，销售回款成为企业的重中之重。 二是，更多龙头企业则在内部强力推行“早销，多销、快销”的策略调整。此外，一些资金链过于紧张的房企在2018年行至中后盘，无奈选择降薪、裁员、压缩运营成本，带有问责性质的“区首”换岗也愈演愈烈。业内人士表示，在一场地产寒冬空前来袭之际，加快推盘，回款提速，保证现金流的安全将成为企业首选。北京商报记者 董家声
