随着限购不断升级，商铺这种产品不断被端上桌面：不限购、不限贷、不要房票……似乎吸引力很大。然而，大家如果到街上走走看，贴着“旺铺招租”的纸条比比皆是。即便是小区底商，经常是一夜之间，超市变发廊、发廊变足疗。曾经号称一铺养三代的商业地产，现在是怎么了？
租不上价也卖不上价，这样的房子很尴尬
商铺投资的回报，主要在于租金，溢价出售为辅助。毕竟商铺不是住宅，它的核心用途就是出租，如果连租金都没有，更不要说溢价了。
问题是，现在的境况就是租不上价，更卖不上高价。即便是在房价高速上涨，交易火爆的背景下，商铺依旧呈现一种不温不火的状态。
中国商业发展报告数据显示，目前实体店铺的严重过剩，且大量在建。日本、韩国人均购物中心面积约为1平方米，香港地区约为1.5平方米。但中国内地的一些二、三线城市人均购物中心的面积已超过了2平方米。
这就会形成一种恶性循环：商铺再便宜，也基本跟住宅持平；总价在那摆着，业主要想回本盈利，就要收取较高的租金；但是商铺过剩、居民消费力不足，租不出去，或者空置期过长，都无法带来有效的租金回报，甚至无法抵扣按揭。
业主不堪资金压力，谋求出售，商业地产税费高，大约占到转让价格的20%左右，无论哪方承担，业主到手的钱都会打折扣。
而且，近来开发商流行做商铺，新建小区外围基本上都是底商，商铺供应量进一步增加，未来，上述恶性循环只会更糟糕。
市中心游移不定，规划一变全完蛋
有人说，你看商业中心的小铺，买的时候也不贵，现在特别火爆，根本不愁空置。
问题在于，这种旺铺往往都是在商业中心形成规模前就持有的。
新建的商业中心，好地段、好楼层、真正的旺铺多是开发商自持，没有投资者什么事儿。
对外销售的一般是住宅底商或者商业街铺，处于消费层次的最底层，档次难以拔高。不信就去城市中新建的“美食街”“文化街”看看，主街确实兴旺，支路冰火两重天。而且，不是说你是商铺业主，想做什么都可以，尽管缺乏统一的管理和服务，但在经营范围的限制上，却十分严格。
而且，今天的繁华，未必代表以后总是繁华。现在城建速度之快，喊的口号都是“三年大 变样”。想想看，前两年经常去吃喝玩乐的地方，现在还去吗？可能都不复存在了。
万象城、万达、百盛、奥莱……此起彼伏的城市地标，把之前商业区的人流吸走了一波又一波。
托管型商铺看似靠谱，后期麻烦依旧多
还有一种托管型商铺，俗称格子铺，业主投资认购，然后由物管中心统一招租，利润按股均分。这对于业主，就坐等分红数钱就行。
看似很美好，其实这种格子铺风险更大。
1. 宣传中，这些商铺租金收益通常能达到6%-8%左右，算下来大概十来年就能回本。然而，8%在发达国家房地产市场中，都是较高的收益率了，开发商承诺这么高的收益，能保证十年八年吗？后期很可能就会出现问题
2. 王健林曾表示，万达百货差不多一半的门店都处于亏损状态。万达商业管理的专业性首屈一指，都不能保证全部盈利，那其他开发商和物管公司呢？
3. 租约一般都是跟第三方签的，更难保证业主权益；而且格子铺产权分割，按股认购，如果物管公司跑路，后期业主想自己处理商铺都是问题。
综上而言，商铺的风险，对于散户投资者可以说是很大的了。商铺不像住宅，一条路就可以把住户引进了，但要想让商户过来，因素太多，很难把控。而且，随着城市综合体建设，城市商业体将呈现分片集中趋势，这让街边散铺承压进一步加剧。这么大风险的物业，除非你自己不差钱，就只想安安静静开个店，否则还是谨慎购买的好。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。
