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天天高谈阔论房地产高周转,但你真的懂吗?
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发表时间:2018-11-29 09:20作者:周璐来源:土地情报

 这两年房地产行业讲的最多的就是“高周转”这三个字,为了达成千亿、三千亿、五千亿等一个个的小目标,似乎只有高周转才能做得到,眼巴巴瞅着碧桂园、小中梁一年一个新台阶,所以人人都喊高周转,家家都求“四五六”,一时间风头无两,似乎不讲高周转就不是主流开发商一样。

  但是天天喊高周转,真的懂这三个字的内涵吗?

  现在很多人对高周转的理解非常肤浅,只是觉得就是房子造得快,毕竟四五六最重要的一点就是四个月开盘,要开盘就必须造得快。的确在中国现行的预售制度下,造得快是实现所有其他事情的前提,也是最容易当抓手的一个管控手段,毕竟很多事情都是看天命,但是造得快是尽人事就能搞的定。

  造得快的结果就是豆腐渣。曾经的高周转前辈们,比如恒大、万达、绿地,房屋维权事故不断,究其原因就是工期太赶。现在的碧桂园、中梁们甚至不仅是房屋质量问题了,是往往连工地都给你塌了。总之这两年交房的房子,收房时候都要多一个心眼,好好看看修修补补的问题。

  言归正传,到底什么才是高周转!高周转的核心点是什么?我们该如何去打好高周转的这个策略?本文就是讲好这件事。

  一、高周转的核心点

  高周转,不是说你房子造得有多快,预售有多早,竣工交付结利能提前多少,高周转的核心一定就是现金流。

  高周转的理想模型:今天买地100亩花了1亿,明天就卖房收了3亿,后天再买地300亩花了3亿,大后天就卖房收了9亿。所有的工程款、税款都是滞后结算的,大量的现金流在我手上,我可以不断得滚动。

  所以,房子造得快,只是配合高周转现金流回笼的一个手段,在中国大部分地区,必须办理出预售证才能卖房,必须办理出施工证才能融资,建设进度和现金流绑在了一起,所以看起来高周转貌似等于快建房。

  只要你有本事,高周转就能完美转化为现金流的游戏。比如拿地前就锁定客户,直接给单位团购定制,用单位团购的订金来支付土地款及工程款;比如融资强,能够一下子就把土地款全额融回来还有多余,这个时候,地块就算不开发也无所谓了,自己的钱都回来了,又可以继续对外投资了,地块当做一个融资标的享受慢慢升值也是种策略,反正无压力了。

  二、高周转的本质

  高周转的本质其实有点类似于金融中的高频交易,不跨周期,快进快出,通过设置一定的套利机制保障自己的盈利。

  开发商的高周转更加厉害的地方,就是他是一个资源整合型行业的龙头,处于房地产业食物链顶层。就算把房产做成了快销品,利润大幅下降,也能通过挤占供应商的账款来提高自身的收益,就是传说中的,要富我优先,要穷一起穷的状态。开发商非常关注自有资金的现金流回正,因为只要回正了就意味着开发商把自己的钱拿回去了,后面这个项目是死是活就和自己没关系了,做好了大家分钱,做不好反正那么多供应商扛着呢,供应商维权?法务部门会陪着打几场官司的,都是民事纠纷呢。

  三、高周转的误区

  现在很多开发商都在学高周转,但是都没有学到位。哪一点呢?就是:

  高周转的内涵里没有不能亏本的说法!

  高周转就是拿了地融资和卖房,然后收了钱继续投资。现在开发商碰到了高价地发现可能会亏就捂着,房子倒是按照456去赶工,搞得资金压力越来越大,转倒转不动了。谁和你说一定要捂着了,高周转就是要现金流,就是要随行就市,亏就亏了,出了货收了钱去拿更便宜的地就好了,再不济放点高利贷还有一年2分利。

  随便拿一张正弦函数来当做行情走势图,x表示时间,y表示价格。买点1买入,卖点1卖出,就是很舒服的高周转。但是如果是买点2买入的话,你是要硬生生憋到卖点2’吗,还是卖点2卖掉也算了。

  

知识整理丨天天高谈阔论房地产高周转,但你真的懂吗.


  前面说了,高周转就是充分利用现金流,如果要苦熬,你的现金流就枯竭了。如果直接卖,你还能有自有资金回正的机会,要亏?你后面还有一堆供应商陪着你呢,而且你并不知道要熬多久。

  所以,高周转不只是一句口号,还是一种随行就市的态度。

  做买卖有亏有赚,亏了就亏了,真亏了说明市场不好,你卖房拿出来的钱再去买地的时候,地价也便宜了,低卖低买,资产置换。

  四、高周转的前提

  写到这里,突然忘记了一件非常重要的事情。就是大家讲的高周转必须对资产对象有界定,一定是流动性好的资产才能高周转。

  就是,房地产号称不动产,流动性一般都不是太好。有些降价甚至白送都没人要的资产,就不能算在高周转里面,这种都是造多少亏多少。一定是有价值,大众乐于接受的,但是价格一直在随行就市波动,价格降到位一定卖得掉的,比如住宅、公寓这种才算是高周转的对象。

  五、高周转下的策略

  很多开发商其实都把高周转简单等同于造得快、卖得快,之前市场好的时候,一直在盘算,今年卖了多少货值,为了达成几千亿的小目标,自己今年应该要拿多少货值。有时候变成了硬凑货值,而不管项目的质量,不管项目到底好不好卖、是不是能周转起来。

  其实高周转真正的奥义,就是卖。有什么就给你卖什么,项目不赚钱没关系,就算亏一点也没关系,现金流值钱啊。所以拿地只拿好卖的地,不好卖或者转不动的地基本上很少去碰,卖起来也是倾销式的,所到之处,韭菜根也能给收割干净。这一点,我比较佩服融创、恒大、绿地,还有以前的万达。

  也同情不少高周转口号喊得响,身体却不由自主转向利润导向的企业,拿了几块高价地,为了向股东负责到底,宁愿被融资成本压垮也不愿便宜卖。

  不过的确也是的,我在股市里面的表现就很差,经常嘴上说要及时割肉止损,但一看到账户亏损比例,就不想动了,宁愿趴着。


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