一会说抑制炒房，一会说保刚需，然而我们越来越看不明白的是，刚需和炒房的界线渐渐模糊了。其实，之所以会这样，在于刚需的概念已经发生了变化，炒房也不是传统认识中的一买一卖了。我们习惯用过去的概念衡量现在的情况，就容易进入认知的误区。
重新审视刚需
我们总习惯于用刚需来将买房这件事合理化，以至于现在的“刚需”，再也不是人们印象中的刚需。
比如，最近新闻讲河南郑州小伙子，准备结婚，寻找婚房。然而，近期房价不再上涨，这个小伙子也就不着急买房了：“郊区楼盘已经开始降价，市区也出现了几个特价楼盘，我还是想再等等。”看来，他这个刚需很不刚。
在资本主义成熟的地产市场中，只有首次置业者，没有刚需的概念；而在中国国情下，在农村城市二元对立尚存在的情况下，连“首次置业者”都不能算刚需——毕竟有一大部分人住的是“小产权房”，一个有三套房的人，可能在不动产登记处名下“无房”。
所以说刚需买房是社会文化和开发商合理构建的一个“伪概念”，这个概念最终把“居住”和“买房”联系了起来，至于为什么会这样，不能说；而在房价上涨的预期下，那些即便是买首套房自己住的人，也会考虑房子的升值因素，从而作为推高房价的一个补充力量。当“刚需们”呼吁“调控不要误伤刚需”时，内心是不是单纯的想买一套房自己住，那就只有他自己知道了。
炒房，不是想象中那么简单
明白了刚需，再来看“炒房”就清楚了很多。首先我们说那些买涨不买跌的刚需，某种意义上就是“炒房”——因为重点如果在需求，是不会关心价格的；只要能等，那就不是“刚性”的需求。有人会反驳，那我想买便宜点有错吗？在人均住房面积低于世界人均水平时，妄想“抄底”就是带有原罪的，就是在期待未来的利差。这一点无须解释，因为事实如此。
还有就是认为“房价都是炒房的推高的”，但也有很多炒房的赔了钱，目前还有说“炒房赔钱是制造恐慌”。很显然，这又是把几类人都贴上了“炒房”的标签，这犯了“稻草人谬误”——即先贴标签，混为一谈，最后一棍子打死。
什么叫炒房？如果简单理解为一买一卖，那就小瞧了炒房。要想炒房，资金是第一位的，资金总量不上亿，千万别跟人说自己是炒房的，丢不丢人？第二步是操纵市场，简单说就是以一个价格(并非底价)买下一个小区所有的房子，然后通过种种手段高价卖出。说白了，就是批发转零售，这个过程需要一定的营销知识和对市场的了解。媒体披露炒房团推高一个地区的房价，之前至少要做3-6个月的市场调查，并非随便出手的。
那些看某个城市有利好，就打着“飞的”去抢房，他们也是想“炒房”，但他们只能叫“散户”，形不成气候，也难以推高房价，甚至一大部分人成了接盘侠。比如前一段时间去丹东抢房子的人，比如燕郊房价高位接盘的人……
甚至，我们可以说，在房价高速上涨的时候，任何买房人，客观上都会推高房价。在海啸中，没有一滴水是清白的。
而我们说“炒房客危险”，说的就是后一种人群—跟风抄底，随便买入，最后被抄了老底；那些“炒房团”赚了大钱吃肉，散户入场跑得快的还能喝到汤，跑得慢的恐怕就要面临长期的按揭负担了。
这里举了两个常见的楼市概念，通过对他们进行梳理分析，我们看到，随着时代的发展变迁，概念的内涵和外延在不断的变化；如果用旧有的观念去解释新的形势和情况，那就容易造成混乱。毕竟，“刚需”不再是你熟悉的刚需，炒房也不是房地产市场商业化起步时，随便买上几套房就可以做起来的。如果只用十年前的观念来研判楼市，已经很难把握楼市的趋势，更别说看破房价的真相啦。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。
