[摘要]近年来，关于预售制风险的问题也开始受到关注，全国多地也开始试水现房销售制度。事实上，销售方式的改变对于房企的影响较大，在业内人士看来，会颠覆当前房企的开发模式。
随着深圳首个现售房入市的时间渐进，现房销售试点成效吸引了外界的众多目光。
从1994年开始，内地房企开始采用香港的商品预售制度，直至今日。而经过多年的发展，预售制度已成为国内商品房销售的主要方式。
作为一种金融工具，房屋预售制曾帮助企业摆脱资金困境，为低成本资产规模的快速扩张提供有效路径。
近年来，关于预售制风险的问题也开始受到关注，全国多地也开始试水现房销售制度。事实上，销售方式的改变对于房企的影响较大，在业内人士看来，会颠覆当前房企的开发模式。
多地试水现房销售制
伴随着行业内关于预售制度存废的激烈讨论，深圳首个现售商品房试点项目龙华金茂府也即将入市，而相关故事要追溯到两年前。
2016年6月2日，经过一番激烈的竞争，电建和金茂联合体最终以超过第二名9亿元的高价夺得金茂府项目，最终项目总成交价为82．89亿元，楼面价约5．8万元／平方米，成为“面粉贵过面包”的典型。
根据深圳业内人士估算，项目售价至少要达到8．5万元／平方米以上才能实现回本。
时隔两年后，该项目终于传出入市消息。深圳金茂府的宣传资料显示，项目预计年底开展示中心，而开盘时间定在了2019年上半年，对比行业内6–9个月的开盘销售周期来说，金茂府的周转速率确实要慢得多。
与此同时，广东中山也正在开展商品房现售试点工作。根据中山土地资源交易中心显示，中山在10月10日到11月14日期间推出的15宗土地全部要求现房销售。
10月10日，中山新推出了2个现售项目，起拍价为4100元／平方米。其中一块4140元／平方米底价成交，而一块则惨遭流拍。10月12日推出的两宗土地也均以底价成交。中山在10月17日推出的两宗土地纷纷流拍。
谈到流拍原因，地产经济学家邓浩志向时代周报记者表示，“楼市大行情在反转，房企资金也普遍紧张，保现金流成了多数房企的首要任务，所以有好的项目也未必有足够的资金拿。现房销售项目对房企而言是个全新课题，财务成本会大幅提升，企业自然也会更加谨慎”。
事实上，今年6月，中山便推出首宗现售地块。与目前土地市场的冷清状况不同，竞拍异常激烈。最终万科在经过252轮竞拍后以总价14亿元再加上111840平方米人才房的条件竞拍成功，并且刷新了中山楼面地价最高纪录。
世茂广深区域投资负责人告诉时代周报记者，虽然现售对企业的自有资金要求更高，但是遇到地理位置好、潜力大的项目时，也依然会出手。
而中山首宗限售地块拥有的绝佳地址使得其成为众多房企争抢的香饽饽。据悉，该项目位于翠亨新区，最靠近深中通道的区域，而在深中通道通车后，该区可能会面临巨大的发展机遇。
放眼全国，深圳、中山试水的现房模式并非孤例。2016年8月，南京推出现房销售政策，其中首次将土拍价格与现房预售的条件相挂钩，其目的是为了给过热的土地市场降温，根据规定当网上竞价达到最高限价的90％时，该地块所建商品住房必须现房销售。苏州政府也表示，成交价超指导价10％的地块需采取现房销售。
在2016年8月–2018年7月之间，南京先后拍出近70块块现房销售地块。而在今年7月18日，南京公布了5幅土地的出让公告，其中达到最高90％需要现房销售的拿地门槛已经被取消。而杭州部分地块曾在2017年3月实行“现售房”政策，但也已先后取消。
“土地市场已经出现降温，政策预期作用也已经发挥，取消现售规定也在合理之中。”上述投资负责人向时代周报记者表示。
房企资金链考验
“目前有关现房销售的政策主要作用是降低土地市场热度，属于政府的调控措施，并非是要对预售制度框架进行根本调整。”中信建设陈慎表示。
今年9月中旬，广东房协一份关于讨论取消预售制的文件在网上流传，引起了行业内热议。随后，广东房协内部人士向时代周报记者表示，这只是一个内部征求意见而已，并非最终文件。
邓浩志指出，现房销售项目可能会扩大，但取消预售属于改变楼市整个规则，将会颠覆一直以来沿用至今的房地产开发模式，结果是开发各个环节都要从新安排与测算。例如：自有资金量会要求成倍增加，财务成本会大幅提升，销售时间的铺排要全面调整……
融创一位内部人士告诉时代周报记者，预售必然会引致资产负债率的攀升，估计在10％以上，杠杆成本和经营风险也会相应上升，公司一般不会轻易拿这样的项目。但是如果拿地成本足够低、拥有较高回报率的话，企业也会适当考虑。
除了增加财务成本，取消预售制度带给房企的另一个影响则是降低周转速度。陈慎表示，现售制的建设周期一般都在2年左右，而预售制下资金回笼周期可以压缩至1年甚至更短，极大地加快了房企的资金周转，若推行现售制，资金回笼周期则会延长至较建设周期更长的时段，资金周转风险也会相应增大。
低周转便意味着资金成本的上升。而在资金的重压下，深圳金茂府在建设后期选择了股权融资。
据天眼查数据显示，金茂府项目所在深圳悦茂置业有限公司在去年10月引入了鼎信创然投资公司。其中，鼎信创然持股25％，电建股份由30％降至20％，金茂由70％降至55％。
如果说行业龙头因拥有较多元的融资渠道尚有回旋余地，那么取消预售制对于中小型房企而言，无疑是一个难关。
“取消预售制度需要企业投入更多的自有资金，同样的资金以前可以开发3–4个项目，而在预售制度的条件下只能开发一个项目，这对于小房企的发展是及其不利的。”同策研究院总监张宏伟表示道。
