(文/Sunny)
近期，“取消商品房预售制”的消息霸屏了。
第一波“霸屏”发生在9月21日。广东省房地产协会发布了《关于请提供商品房预售许可证有关意见的紧急通知》(以下简称通知)。一纸激起千层浪，整个市场都在传闻“广东酝酿取消商品房预售制”。即使《通知》只是在征求意见，并未真正执行。
第二波“霸屏”发生在10月15日。但此次不是“纸上谈兵”，取消商品房预售制实锤落地。全国首个商品房现房销售试点项目-深圳龙华金茂府正式亮相。
这意味着，深圳这座内地最先引进商品房预售制度的城市，在预售制改革方面也率先打响了第一枪。作为第一个吃螃蟹的城市，敬深圳是条汉子。
不过，深圳龙华金茂府现房销售不是9月22日广东省发布《通知》下的产物，早在2016年就已经确定。当时电建金茂联合体拼命拿下的龙湖金茂府地块，是深圳首个也是唯一一个现房销售试点地块，深圳土地交易中心挂出的出让公告上明确说：本宗地被确认为深圳商品房现售试点项目，本宗地上建筑物、附着物不得预售，只能以现售形式对外销售。
中国金茂有关负责人接受媒体采访时说，“当初拿地就是为了响应国家政策，履行央企担当，中国金茂作为央企要在房地产改革的创新道路上探索一条未来之路，为今后的政策转型奠定基础。”
现在深圳龙华金茂府现房销售试点项目的亮相仿佛照亮了金茂探索房地产改革的未来之路，同时该消息也如同一个“深水炸弹”，各式各样的涟漪又开始在开发商、购房者中泛漾起来。
其实，商品预售制由来已久，伴随中国地产走过了25年风风雨雨。最早的商品房预售制叫做“卖楼花”，由香港著名商人霍英东发明。
1952年，全香港的楼都是整栋整栋的卖，整栋整栋的买。能买整栋整栋楼的人，不是暴发户就是暴发户，普通人想买几乎没有可能，对资金要求量大。于是有开发商就想出了“分层出售”的办法，顺便发明了“公摊面积。
1953年，刚从上海赚取第一桶金的霍英东，投身房地产领域。在他看来，房地产还有巨大的商业潜力，仅仅靠“分层出售”还不足以刺激庞大的购房需求。
为了加快卖房的速度，霍英东想一个主意，“分期付款”：第一期先交订金百分之五十，第二期落妥二楼楼面交百分之十……第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴。
当时分期付款一推出，瞬间点燃香港楼市。香港人将正在兴建或没有动工的楼宇单元，形象称之为“楼花”，所谓预售楼花，就是“卖楼花”。
我国的商品房预售制度始于1994年。我国出台《房地产管理法》，其中提出“商品房预售制度”，并在随后的相关法律文件中进一步明确。
“商品房预售制”就像一把双刃剑，有好处有坏处。好处是开发商能提前回笼资金，加快规模扩张，买房人现场看房，一手交钱一手交货，所见即所得。
坏处也很表现的很明显。不少分析认为，房屋预售制度是房价居高不下的重要原因之一，因为开发商不需承担房屋的存货成本，等到提前收回大部分乃至全部成本之后，就有条件囤积居奇、推高房价。更大的风险在于，一旦房企资金链断裂，那不但楼盘烂尾，买房人可能也会血本无归。
如今，“是否取消预售制度”的讨论被推上风口浪尖。开发商和购房者都在疑惑，“取消商品房预售制”到底有哪些影响？对自己好还是不好？取消商品房预售制房价会降吗？
中原地产首席分析师张大伟接受媒体采访时认为，短期看，如果取消预售制度，会带来供应量短期锐减的担忧，不利于平稳市场，房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内，而且房地产市场已经基本进入存量环节时代，房地产企业的负债率降低的情况下。“当下如果取消预售制，起码50%的房地产将倒闭”。
合硕机构首席分析师郭毅表示，按照当前房企融资12%-18%的年化利率水平(大型央企国企除外)，地产项目的财务成本由6%到36%之间的弹性空间，代表着由期房到现房，房企无法规避的刚性成本，而这块额外成本必然会成为房价的构成之一，这也是购房者选择现房不得不付出的代价。
如果市场上所有项目都是现房销售，购房者虽然得到了完善成熟的生活环境，但也将房产升值速度最快的黄金时段拱手让于开发商，开发商则在楼盘和所处区域由生到熟的过程中，收获了更高溢价。
另一个代价则不仅推升房价，还加剧了市场的恐慌心态。过于激进的推行“期改现”，大量地块同时要求现房销售，造成新房上市时间同步推迟，楼市2-3年中“房荒”局面的发生，必然会为房价上涨注入强劲动力。
郭毅还认为，期房与现房的制度转轨不仅要循序渐近，同时还应考虑不同城市房地产市场所处的发展阶段差异而定。比如刚需市场下价格为先，应继续提倡用今天的收入，埋下明天的希望；改善市场注重品质与效率，可以积极推行即买即入住，所见即所得。
