2018年三季度，中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”，为房地产政策走向定下基调，各地调控政策继续密集出台，完善限购、限售政策，强化差别化信贷，同时调整住房和土地供应结构，因地制宜推进棚改货币化安置等。受政策持续深化影响，购房者预期出现转变迹象，市场开始逐步调整。百城新房价格涨幅持续收窄，部分城市二手房价格出现调整。企业加大推盘力度以期快速回笼资金，市场供应量明显增加，重点城市商品住宅成交面积保持相对平稳。与此同时，土地流拍、零溢价成交地块增多，成交楼面价下跌，进一步强化了市场调整预期。
展望四季度，我国宏观经济运行面临挑战，货币政策继续保持松紧适度，M2同比增速位于低位区间。房地产调控政策坚持不放松，因城施策下各线城市市场继续呈现周期轮动行情，让本轮市场换挡周期明显延长。近期，热点城市新项目开盘去化率明显不及以往，预计四季度市场将在分化中步入调整：一二线热点城市新房、二手房市场量价将进一步松动，中西部二线城市二手房市场量价也将率先出现回落，新房市场相对稳定，而多数独立三四线城市新房市场后劲不足，市场将从上行进入平稳运行周期。全国整体销售规模也将面临调整，价格涨幅进一步收窄，房地产开发投资额与新开工增速将从高位回落。
一政策环境
坚决遏制房价上涨，市场预期加速重塑
2018年三季度，房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂。在金融财政政策定向“宽松”的同时，房地产调控政策仍然“从紧”。
坚决遏制房价上涨，开展房地产市场乱象治理专项行动
◆中央明确表态坚决遏制房价上涨，加快建立长效机制。中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”，确定了下半年的政策基调，三季度市场整体预期出现转向；
◆住建部强化问责，供需两侧调控持续发力。供给侧聚焦加快制定实施住房发展规划，调整住房和用地供应结构；需求侧聚焦完善和落实差别化住房信贷、税收政策，支持合理住房消费，坚决遏制投机炒房，加强舆论引导和预期管理。
◆多城落实地方主体责任，调控政策密集出台。7、8、9月各地地产调控政策均较密集。但与上半年不同的是，三季度大部分政策集中在公积金调整、加强市场监管方面。
三季度地方调控政策特点体现为：
第一，各线城市继续完善限购、限售措施，精准化程度进一步提高。三季度约有12城出台限购政策、6城出台限售政策。
图：2016-2018.9出台限购及限售政策城市分布
