长租公寓租金贷收紧 资产证券化改善空间仍存
时代周报记者 蔡颖 发自广州
近期，关于金融资本扰乱长租公寓市场秩序的讨论引起了监管部门的持续关注。北京、上海、西安、深圳等地纷纷表示将严查租赁企业融资资金用途并对租金贷业务进行严格监管。
在金融乱象背后，长租公寓已经进入了“规模竞争”阶段。由于缺乏持续稳定的盈利能力，为了抢占市场份额，实现规模化扩张，大多数租赁机构不得不将希望寄托于资本输血和金融工具。
与此同时，在“租购并举”政策的支持下，长租公寓企业牵手金融机构，以资产证券化的形式来推动租赁市场的融资活动。随后，部分机构开始变相加杠杆，以“租金贷”形式来进行融资，增大了风险并引发了一系列问题。
存改善空间
金融工具已成为长租公寓扩张的重要手段，资产证券化作为一种创新型融资方式备受追捧。
2017年1月，“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”获得批准发行，开启了长租公寓资产证券化的帷幕。自如和新派紧随其后，分别在下半年发行了国内首单租房市场消费分期类ABS以及国内首单长租公寓 REITs。
今年4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。
在鼓励的基础上，《通知》进一步明确了开展住房租赁资产证券化的重点支持方向，支持住房租赁企业将闲置商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资；优先支持项目运营良好的发起人(原始权益人)开展住房租赁资产证券化。
这意味着，官方鼓励的住房租赁资产证券化将有望成为住房租赁企业最重要的融资渠道，各类长租公寓ABS如雨后春笋般喷涌而出。
根据Wind统计数据，2018年1–6月，房地产ABS产品共发行75只，总发行规模900.2亿元，同比增长82.8%。
截至目前，长租公寓证券化主要有三种类型：一种是轻资产的租金收益权ABS；二是重资产的CMBS；三是类REITs。
明源地产研究院总监艾振强表示，REITs、ABS、CMBS等是促使欧美，特别是美国商业地产繁荣的重要工具，通过资产证券化，长租公寓获利于盘活存量资产，业内一直在呼唤真正的REITs落地，相关政策也一直在推进。
尽管住房租赁资产证券化实现了快速发展，但仍存在一定问题。苏宁金融研究院院长薛洪言指出，由于行业内存在着套路贷的问题，需关注底层资产的合同效力问题；此外，虽然在结构设计上可以实现风险隔离，但公寓方自身的运营问题对于相关资产的现金流有着实质性影响，需重点关注公寓方自身的实力和经营稳健性。
“目前来看，发行的ABS，REITs都进行了分级，风险基本在可控范围之内。”艾振强认为，“资产证券化产品普遍需要增信，即要有第三方担保。”
租金贷业务引争议
长租公寓ABS产品的发行需要一定门槛，而为了支撑规模的持续扩张，部分机构通过“租金贷”的方式，向金融机构融资。
租金贷即租客和第三方金融机构签订借贷合同，金融机构代替租客向运营商一次性支付较长期间的租金，租客再分期向金融机构偿还。
这种新型金融模式的逻辑在于，租赁机构可以一次性从第三方金融机构获得本应在未来收取的租金，从而拥有更多的现金流。这些资金可以用于规模扩张，也可用于日常运营。
“租房贷对于降低租客的资金压力、提升长租公寓商业模式的可持续性等可以发挥重要意义。” 薛洪言表示。
要想获得这部分资金企业也需要付出一定的利息。中原地产首席分析师张大伟称：“各家的利率不一样，一般集中在10%–20%之间。”
艾振强从租客角度认可了租金贷的合理性。“租金贷是一个工具，对手头紧张，有这个需要的人来说是正面的，因为目前来看，其利率并不高，普遍在5%左右。”
可以看出，租金贷本身不存在任何问题，但是如果运营商对资金管理不当，用提前获取到的租金来盲目拓展规模，则有可能使得资金链断裂，最终损害到租客的利益。
8月20日，长租公寓运营商杭州鼎家网络科技有限公司(以下简称“鼎家”)宣布资尹因资金链断裂而破产，房东因无法收到租金将收回房屋，而租客仍需要按时缴纳余下的房租，否则将影响个人征信记录，目前有4000名左右的租客遭受损失。
鼎家并非个案，在今年3分月，为实现规模的快速扩张，上海爱公寓使用分期贷的形式来筹备资金，最终因自身经营不善破产，被蛋壳公寓所收购。
“当前公寓行业参与者众、鱼龙混杂，各种套路贷防不胜防，且存在着普遍的资金占用问题，加剧了行业风险，有必要进行相应的规范和整顿。”薛洪言向时代周报记者表示了担忧。
除了盲目扩张容易导致企业破产的风险之外，艾振强指出，租金贷产生的负面影响还在于其诱导，甚至在租客不知情的情况下让人借贷。
一位租客向时代周报记者表示，此前在蛋壳公寓租房时，管家在看房过程中并未提及分期贷款的信息，只是表示可以选择月付、季度付、半年付等方式，并不含利息。
“从商业形式上来说，长租公司只要是诚信地向租客告知租金贷的本质和模式，租客认可其借款行为，并无可厚非。”国枫律师事务所陈威律师向时代周报记者表示，但在实际的商业运作中，我们看到了大量长租公司欺诈、诱导租客，隐瞒借款本质，甚至在租客签署合同以后，随意变更租金，迫使租客在无法继续使用租赁房屋后仍需承担还款义务的情况。这种商业做法违背法律的公平、诚信原则。
监控政策及时到位
针对于租赁市场金融乱象，北京、上海、西安、深圳等地相继发布了相关的管控政策。
北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门于8月17日集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源，严查不按约定用途使用融资资金的行为。
上海市住建委、市房管局要求各区对本市代理经租企业的经营模式、行为规范、融资业务等情况，开展集中专项检查。
西安市住房保障和房屋管理局发布通知表示，签订的住房租赁合同中不得涉及住房租赁租金贷款相关内容，如需办理住房租赁租金贷款需按中国银行保险监督管理委员会相关要求办理。
8月27日，深圳互联网金融协会发布《关于规范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》(以下简称《风险提示》)，风险提示指出，未来将加强授信资质审核和风险管理，严禁与违法违规从事长租公寓业务的中介服务商开展类似“租金贷”业务合作，不得以不实宣传误导金融消费者接受与其风险认知不相符合的服务。
政策的效用正在显现，部分企业对于租金贷业务变得更加谨慎。
时代周报记者在建行住房租赁平台“建融家园”点开“按居贷”查询额度，并未看到相关具体信息。建行客服人员也向时代周报记者表示，能在内部系统中查询到“按居贷”信息，但是也无法告知更多信息。
一位蛋壳管家则告诉时代周报记者，蛋壳租金贷款目前只跟微众银行合作，之前是有很多金融机构可以选择，但由于审核比以往更加严格。
