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成交量降了开发商却赚了,买房人还有的赚?
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发表时间:2018-09-13 08:00作者:刘磊地产评论来源:房天下

买房就是赚钱?回顾2015年,可能这句话是对的。彼时无论是在中国,还是在澳大利亚,低价位买入一套房还是可以的,随后的涨幅也造就了一批中产和土豪。

  财富效应让人趋之若鹜。越来越多的人和资金开始冲入楼市。这些人是否还能有盈利呢?

  

成交量降了开发商却赚了,买房人还有的赚?


  成交量下降,议价空间增加,买不上价了

  房住不炒,去杠杆,金融安全。这三条精神之后,就是百余次的调控,房价要被抑制。经过一年多的努力,这个效果开始显现。

  数据显示,北京、深圳、无锡等十个城市的交易量,上半年同比下降了20%。

  具体城市来看,北京的成交量在8月是持平的,上海下降了3.4%。

  同成交量下降对应的,是挂牌量的增加,最典型的是杭州,挂牌量上涨了一倍,供大于求带来了更多的议价空间。

  深圳房价依旧坚挺,虽然每个月都跌个几十块钱吧;但前期可以几万几万的涨起来的。高房价造就财富之城的同时,也开始出现挤出效应,一批企业和大量人才因“不能承受的房价之重”,计划另起炉灶,其中甚至包括华为……

  厦门已经“腰斩”,西安的房主主动降价求卖房,三四线城市就更不用说了,棚改结束了,都洗洗睡吧。买不起房的,依旧买不起;房地产和慈善不搭边,不会同情无房者。

  但买了一堆房子想赚钱的,市场也不是慈善者,供需关系决定了房价的走势。

  高位接盘的人呢,现在最好就是多喝热水别上火……

  
成交量降了开发商却赚了,买房人还有的赚?


  楼市降温,开发商竟然赚了?

  楼市降温,开发商按说比买房人更着急。买房的最多几百万投进去,开发商可是十几亿十几亿往里砸。

  甚至有人说,开发商负债率过高要倒闭咯。

  负债率是一方面,盈利是另一方面,欠着钱挣钱,谁说不可以?

  数据显示,上半年,A股135家上市房企总营收7740亿元,同比上涨24%;净利润合计852亿元,同比增长38%,上市房企货币资金接近1.1万亿元,同比上升21%。

  融创收购乐视,花了165亿,收购万达文旅,花了630亿,都说孙宏斌玩得太大要完。财报一出,融创净利润翻了两番。

  还有那个高负债的恒大,总觉得让各路媒体说的要凉,是最难的一年如何如何。哦,财报一出,恒大净利润530亿,是万科、碧桂园等五家大房企的总和。

  现在房企再哭穷,谁信呢?

  
成交量降了开发商却赚了,买房人还有的赚?


  为啥房价下跌,房企还赚钱了?投资者应该学到啥?

  不是说这是市场艰难的一年吗?不是房价都下行了吗?不是二手房成交量都下降了吗?房企咋还能赚钱呢?

  万科总裁郁亮大概表达过,不再做房企……

  意味深长。

  房企赚得谁的钱?中小投资者是否能学得来呢?

  1. 赚投资者的钱。你买一套房,卖了发现有得赚,觉得很开心。但有没有想过,为啥房企要把房子卖给你,让你去赚钱?如果房企等着房价涨起来再去买直接赚了这个差价不是更好?

  这不是房企傻,这恰恰是经营之道:不去赚最高点,而是要保证自身现金流的安全,利润到一定程度即可,切忌贪多。投资,就像吃鱼,鱼身肉多,鱼尾刺多,吃到鱼尾才住口,可能多吃几口肉,也可能被卡住。房企买在价格的中位,看似让利了,实际上也转让了风险——那些买了房却等来市场降温房价下跌的投资者,还不明白这个道理吗?

  2. 赚银行的钱。我们总说房企负债率高,风险大。问题是,房地产玩的就是高负债,靠的就是高周转,赚的就是银行的钱,甩给投资者的都是风险。

  
成交量降了开发商却赚了,买房人还有的赚?


  有人会问了,银行收了利息利润,房企收了经营利润,投资者买房人赚了差价利润,三方共赢,钱从哪里来?这就是更复杂的经济问题了。但作为买房人,必须要衡量的是:银行有抵押,房企有买房人接盘,到买房投资的人这一层呢?还有啥作为保障?

  3. 赚多元化经营的钱。没有一家大房企仅仅靠卖房,也没有一家仅仅靠卖房就可以做成大房企的。

  对于投资者也是一样,没有一个高净值人群仅仅靠买卖房产赚差价,仅仅靠买卖房产赚差价的人也成不了高净值人群。多元经营是必须,如果能力有限无法涉足信托、证券,起码要试试多个市场的房地产投资。

  说到底,资产配置本身就是需要多元化组合,东方不亮西方亮是老百姓生活实践的总结,而抵御市场风险,对冲危机的机制是富裕起来的高净值人士必须要思量的策略和方法。

  本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。


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