日前，银保监会发布通知允许保险公司参与长租市场，并明确险资参与长租市场对融资主体和项目主体的三大要求。在持续的政策红利下，长租公寓已成为各路资本追捧的投资标的。
据中估联数据统计，重点一线城市的二手房交易量已远远超过新房，在当前房企融资成本越来越高，龙头企业杠杆率逼近80%，获取建设用地原来越难，新建房风险越来越大的情况下，新房的供给出现一定程度的不足，可以说，如今已进入“存量房”时代。长租公寓的出现，很好缓解了当前“存量房”时代的管理困境，解决了一二线城市大量的租赁需求。根据国家统计局数据，中国近几年流动人口规模超过2亿，年轻人占三分之一。我国近几年城镇化快速发展，加上土地资源有限，新房价格较高，在一二线城市周围聚集了相当一部分缺乏城市购房能力的人口，长租公寓既可满足他们的住房需求，同时也减少了他们的住房支出。不过，国内公寓企业的经营模式，注定该行业是典型的重资产模式。不论公寓楼整体收购还是分散式收房，长租公寓企业前期资金投入巨大，企业几乎都在高负债下运营，不仅是初始固定资产投资，其后伴随的巨大装修成本和后续维护成本都是非常庞大的开支。然而，行业当前还处于萌芽阶段，正如初期的共享单车行业，此时正是各大品牌跑马圈地，占据竞争有利地位之时，规模扩张导致融资需求更加迫切，重资产规模也会与日俱增。因此，长租市场的重要出路就是利用资产证券化方式，将企业“重资产”轻量化。
对于长租公寓的资产证券化过程，从防范风险、降低违约可能性等角度来说，笔者有如下建议:
一方面，市场对于进行资产证券化的公司要严格审查。众所周知，资产证券化的前提是公司要有稳定现金流，以保证公司履行义务，降低违约的可能性。所以，对相关企业需设置一定的盈利门槛，要求运营成熟稳定，建议至少应运营半年以上。同时，公司应维持较稳定的出租率。当前我国长租市场主要盈利来源仍是租金收入，其最大保证就是出租率，因此对资产证券化公司要进行一定的出租率审查。另外，当前行业整体债务率偏高，一般要求公司有一定的增信措施，能提供较好的信用支持，所以需对增信单位和担保机构进行审查，这样能保证公司的还款能力，提升投资者信心，有利于降低市场风险。
另一方面，从事资产证券化的公司本身应引入适当的专项计划增信措施。企业证券化产品的价值与公司经营情况密不可分，公司可以采用现金流租金收入超额覆盖的方式，保证在质押期间，公寓所产生的租金收入规模能对于优先级证券当期本息支付形成超额覆盖。
不仅是租金收入，也可利用应收账款质押给信托公司，由监管银行进行监管。例如，魔方公寓平台将应收账款质押给中行信托，并规定若发生无法按期缴付的情况，按何种方式以何种资产进行补充质押。还可引入担保公司进行连带责任担保，保障还款能力，由于担保公司进行担保业务时也会对资产证券化公司进行严格审查，企业碍于担保公司的压力与自身长久经营前景，都能无形中提高资产质量，降低市场风险。
此外，还可依据证券化产品的不同特点，进行结构化分层，如优先/次级，优先/权益级等等。通过规定不同的期限、还款方式，利率类型等，在满足公司多样化融资需求，减轻还款压力的同时，满足不同投资者的需求，丰富市场投资品供给。
总之，长租公寓这片蓝海蕴藏不小的风险和亟待解决的问题，利用资产证券化则是重资产轻量化中必不可少的一步，希望业内企业能妥善处理这一过程，让长租公寓行业健康、高效地发展下去。
