⊙本报记者集体采写 ○编辑 孙放
每年春节都是一二线城市楼市的传统淡季，但对三四线城市来说，却可能是最佳的去库存窗口。狗年春节，上证报多名记者返乡走访各地楼市发现，三四线城市的分化比较明显，呈冷热不均态势。
房地产资深人士指出，二手房市场的活跃度是判断三四线城市楼市发展潜力的关键，同时，一线或“强二线”城市周边的三四线城市仍然是最值得关注的。
“因城施策”有了效果
“这两年，金华(楼盘)的房价上涨比较明显。2016年前，金华房价都在10000元/平方米以下，这次回老家发现，想在金华比较好的地段买套房，均价都得在15000元/平方米左右。”老家在浙江金华的易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉上证报记者，现在金华的上海(楼盘)财经大学浙江学院、万达广场附近都在搞开发，都是比较热门的地段。不少人还是希望到城里买个房读个书。
在安徽阜阳，上证报记者走访发现，当地楼市还是比较红火的，到处是在建楼盘，农村居民进城和返乡打工者的置业热情高涨。为了将来的子女教育，当地结婚的“标配”都是购置新房和新车。
不仅是东部地区的楼市比较红火，中西部的新疆(楼盘)乌鲁木齐和内蒙古包头(楼盘)的楼市在“因城施策”的灵活调控下也发生了明显变化。乌鲁木齐市民小徐向上证报记者表示，乌鲁木齐的房子比以前好卖了，尤其是学区房，房主价格咬得紧，可砍价的空间很小，总价100多万的房子也就能降2万到3万的样子。即使不是学区房，在买涨不买跌心理的推动下，也好卖了，看房的人明显多了。“我有一套单身公寓，2016年下半年挂出去的，一直不冷不热的，但在最近终于卖掉了。”
包头市的房地产中介王晓孔告诉上证报记者，这两年来包头的二手房房价也有过一波行情，目前已进入平稳期，房价总体是稳步向上的走势。以王晓孔所负责片区的某央企楼盘为例，90多平方米毛坯房的成交价已从2016年的约6000元/平方米上涨到目前的约7500元/平方米。
当然，也有房子不好卖的地方。在山西阳泉，上证报记者实地走访后最大的感受就是二手房卖不动，买一手房的人也不多。当地人小韩告诉记者：“我姨在市中心有套房子，买的时候50万元，这都过去3年了，房价依然是50万元，还卖不出去。一手房，原来房价最贵的地段也就4000元/平方米，而现在新开发的小区普遍还卖不到这个价格。”
小韩表示，在当地几乎很少有返乡置业这种情况，大家的共识是当地的房子没有啥价值，大家反而都比较想“出去”。对当地年轻人来说，石家庄(楼盘)、太原(楼盘)和北京(楼盘)都是更好的去处。
再看楼市曾经火爆的江苏，在南京(楼盘)六合区工作的小王告诉记者，六合的房价总体还是比较平稳的。但目前的一手房市场已很少有开盘日光的情况，二手房的价格也略有下跌。“现在房子不如以前好卖了，地铁口经常有人拉客看楼盘，房源供应也在增多，安置房一建一大片。”而回到苏州(楼盘)、南通(楼盘)老家过年的上证报记者发现，当地没什么人讨论房价，这个话题聊不过三句就会被岔开，让人感觉楼市的关注度较以往已大为下降。
哪些三四线城市有潜力
去年12月下旬，住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示：2018年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。
对此，中原地产首席分析师张大伟认为，今年三四线城市房地产政策将宽紧结合，宽在人才、自住需求，紧在投资投机。三四线城市的楼市调控目前主要还是以库存多少分为两类：靠近一二线城市的三四线城市整体仍存在收紧的可能，特别是核心城市周围的区域；中西部的三四线城市则可能继续执行去库存政策。
在易居企业集团CEO丁祖昱看来，判断一个三四线城市是否具有发展潜力的重要指标便是其二手房市场的活跃程度。一般，成熟市场的一二手交易相对来说都是非常活跃的，而后，二手市场会逐步占据主导地位，这也是成熟房地产市场基本的发展逻辑。
丁祖昱认为，未来可以重点关注两类三四线城市：一是环一线或是环强二线城市的三四线城市，只要解决交通和配套问题，它们会成为这些一线或是强二线城市的卫星城。二是完全独立的，特别是省会级(或地区中心)的城市，这些城市主要还是靠自身的能力和实力发展。判断其发展情况主要应从人口基础、经济水平、房地产成熟度、城市建设和通达性、共享经济发展情况等几个维度来考察，而其中的核心指标仍是二手房市场，主要应关注转让和租赁的活跃程度。如果一个城市的二手房市场并不发达，那么基本也可以判断，高房价很可能是“昙花一现”，是不存在实际支撑的。
