2017年全国300城市土地出让金超4万亿元；北京土地出让金最高，同比增加228%
2016年江西、重庆、江苏、安徽土地出让金占财政收入比超60%
《中国经济周刊》记者 贾国强︱北京报道
(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第3期)
土地出让金又成为房地产市场热点话题。近日，中国指数研究院公布了《2017年全国300城市土地交易报告》(下称《2017年土地交易报告》)。报告显示，2017年全国300城市土地出让金总额为40623亿元，同比增加38%，北京市以2796亿元名列榜首。
在密集的楼市调控政策之下，为何全国300城市土地出让金总额仍不断创新高？而一些土地出让金下降的城市，近期也出现了楼市调控松动的信号。地方政府真的是在靠“卖地”过日子？
2017年全国土地出让金增加1万亿，二线城市增长最快
《中国经济周刊》记者梳理了从2014年至2017年这4年的全国300城市土地出让金总额情况，2014年和2015年均超过2万亿元，2016年将近3万亿元，而2017年则超过了4万亿元。
近两年全国300城市土地出让金总额为何大幅增加？中国指数研究院相关人士对《中国经济周刊》记者解释说：“土地市场热度持续的原因在于土地供应大幅增加。为缓解热点城市房地产市场供求矛盾，稳定市场预期，各地政府均积极供地。2017年，全国300个城市共推出各类用地20.1亿平方米，同比增长9.7%，其中住宅用地推出12.8亿平方米，同比增长4.9%。2018年，增加土地供应仍将是各城市调控重点之一，同时会继续调整供地结构，为构建多层次住房供应体系提供基础。”
他还进一步分析说：“2014—2015年间主要城市供地量较少，企业积极去库存；而2017年品牌房企销售业绩继续上涨，拿地意愿较高。库存不足也激发企业补仓意愿，2017年前11个月20家品牌房企拿地金额占销售金额的比重为42.8%，较2016年同期有所上升。部分品牌房企拿地激进，拿地金额占销售额的比重超过60%。”
记者还注意到，如果从城市分类角度看，这4年间，一线城市的土地出让金增长缓慢，占全国300城市土地出让金总额比例呈下滑趋势；二线城市的土地出让金增长迅猛，近乎翻倍，占比也不断提升；三线城市的土地出让金也大幅增加，占比缓慢提升。以2014年为例，一线城市占比21.65%，二线城市占比46.15%，三线城市占比32.20%；而到了2017年，一线城市占比下降为15.49%，二线城市占比提高到51.30%，三线城市占比33.21%。
上述人士认为，2018年一二线重点城市调控政策延续收紧态势，随着城市功能疏散带来的人口疏解和产业转移，重点城市需求效应进一步向周边城市外溢。处于热点城市群内的三线城市，因承接外溢需求，与热点城市群外的三线城市继续呈分化趋势。
北京、上海、杭州、重庆10年“卖地”收入均超过1万亿元
《2017年土地交易报告》还显示，全国土地出让金排名前20(TOP20)城市总额为21892.8亿元，占比53.89%。这意味着占比仅6.67%的城市，它们的土地出让金却占据了半壁江山。
在土地出让金TOP20城市中，北京市以2796亿元排名第一，同比增加228%；排名第二的杭州市也超过了2000亿元。
中国指数研究院相关人士分析认为，2017年北京市加大土地供应力度，优化土地供应结构，增加住宅用地供应，同时推出众多特殊政策地块，如共有产权地块、租赁地块、保障房地块、人才住房地块等，从源头保障刚需；2018年初将尝试共有产权用地招标出让。
记者注意到，从2015年到2017年，全国土地出让金TOP20城市的总额以及上榜门槛是不断提升的。这或许意味着重点城市和非重点城市的分化将更加严重。
中原地产首席分析师张大伟统计了从2008年至2017年全国土地出让金总额TOP20，北京市是过去10年“卖地”最多的城市，合计土地出让金高达1.43万亿元；上海市土地出让金1.39万亿元，杭州市土地出让金1.088万亿元，重庆土地出让金1.0585万亿元。其他比较高的城市有苏州、天津、南京、武汉、广州、成都、宁波等。合计看，全国土地出让金最高的20大城市10年总金额高达13.58万亿元。
虽然北京市、上海市、杭州市、重庆市等4个城市10年间土地出让金均超过万亿元，但它们的房价却相差不小。根据中国房价行情网显示，截至2017年12月，以住宅二手房为例，北京市均价为63239元/㎡，上海市均价为52240元/㎡，杭州市均价为29522元/㎡，重庆市均价为10351元/㎡。
对此，全国人大财经委副主任黄奇帆于2017年5月在复旦大学房地产讲座上表示，地价是决定房价的根本性因素。如果只有货币市场这个外因存在，地价这个内因不配合，房价想涨也是涨不起来的。控制房价的关键就是要控制地价。
他认为，政府应该控制拍卖土地价格，“政府不在土地上去推高房价，地价跟着房价慢慢走。当土地的供应是比较充分的、合理的、有效的时候，如果地价高了，政府就把储备地多卖几块出来平衡一下。”
国信证券的一份研究报告认为，土地出让金是政府财政收入的重要来源。这份报告统计了2016年全国25个省份的土地出让金及公共财政收入情况(剔除6个无数据的省份)，不少省份的土地出让金占财政收入比重较大，占比超过30%的省份有14个，江西占比为75%，位列第一；重庆、江苏、安徽超过60%，河南、浙江超过50%，湖南、河北、四川、山东、广西等5省份超过40%，海南、广东、天津等3省份超过30%。
2017年，在楼市密集严厉调控下，一些城市的土地出让金有所下滑，这影响着部分地方政府的财政收入，是否会动摇政府调控政策的决心。
兰州、厦门、合肥“松绑调控”与其土地出让金下滑有关吗
1月5日，兰州市发文对部分区域取消限购；继续限购区域则取消限购社保、纳税证明，但同时加码实施限售，需满3年才可交易。因此，兰州市被一些媒体和业内人士认为是2018年首个松绑限购城市。1月8日，兰州市住建部门回应称，“此次政策调整不是放松调控，而是落实分类调控、因域施策，提高调控的精准性。”
1月8日，根据厦门市公开的《政府工作报告》，厦门市今年将实行房地产差别化调控，支持改善需求等。此举也被外界视为当地楼市松绑的信号。
1月3日，合肥市相关部门在回应相关房企土地开发及价格问题时称，商品住宅价格实行市场调节价，政府价格部门不得核定商品房价格。这一回复被一些人士解读为合肥将取消政府限价，这个解读引发外界议论并成为当时的热点。1月6日，合肥市物价、国土部门回应称此网络解读为误读，将继续严格执行国家宏观调控政策，严格执行合肥市政府相关文件规定。
记者在查阅《2017年土地交易报告》时发现了一个巧合，上述出现楼市松绑传闻或信号的3个城市的土地出让金均有较大幅度下降，2017年合肥市土地出让金为570.1亿元，同比下降35%；兰州市土地出让金为69.6亿元，同比下降22%；厦门市土地出让金为425.8亿元，同比下降14%。
如何看待兰州等城市的楼市调控的这种巧合及市场传言？易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国经济周刊》记者表示：“单纯看此次限购松绑，与土地财政并没有直接关系，主要还是因为房企销售的问题。”
他认为，兰州土地市场的交易目前不太活跃，预计后续随着兰州到成都、兰州到乌鲁木齐、兰州到青海、兰州到银川等高铁建成，兰州将会成为西部的一个较有活力的城市，那个时候土地交易会更活跃，或将会为当地政府带来很大的财政收入。
